อยากซื้อบ้านปล่อยเช่า ควรรู้อะไรบ้าง ?

หากคุณอยากเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยการซื้อบ้านปล่อยเช่า มาดูกันก่อนว่ามีเรื่องอะไรที่คุณต้องรู้บ้างก่อนตัดสินใจลงทุน เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้และประเมินความเสี่ยงให้ครบทุกด้านก่อนที่จะลงทุนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าซื้อบ้านปล่อยเช่าดีอย่างไร? #โมดิชต้องรูป จะเช่าให้ฟังให้ฟัง

การลงทุนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า เป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายในกลุ่มนักลงทุนอสังหา เนื่องจากในการซื้อบ้าน ผู้ปล่อยเช่าสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านและปล่อยเช่าได้ นั่นหมายถึง เงินลงทุนที่ใช้ซื้อบ้านจะมาจากสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ผู้ปล่อยเช่าแทบไม่ต้องใช้เงินสดซื้อบ้านหลังที่ต้องการปล่อยเช่าเลย
ข้อดีของการปล่อยเช่าบ้านคือ ผู้ปล่อยเช่าจะได้รับค่าเช่าเป็นเงินสด โดยค่าเช่าที่ได้รับมา จะสามารถนำมาผ่อนสินเชื่อบ้านได้ และยังมีกำไรจากส่วนต่างของราคาปล่อยเช่า ที่นำมาใช้จ่ายหมุนเวียนได้อีกด้วย

ซึ่งถ้าเลือกซื้อบ้านปล่อยเช่าในทำเลที่มีความต้องการพักอาศัยสูง จะช่วยให้สามารถสร้าง Passive Income หรือทำให้มีรายรับสม่ำเสมอ จากการมีผู้เช่าบ้านในระยะยาวนั่นเอง
สิ่งสำคัญที่ควรรู้ก่อนลงทุนซื้อบ้านปล่อยเช่า

1. ทำเลที่ตั้งของบ้านที่จะปล่อยเช่า
สำหรับสิ่งแรกที่ต้องรู้ก่อนการซื้อบ้านปล่อยเช่า นั่นคือ ทำเลที่ตั้งของบ้าน เพราะไม่ใช่บ้านทุกหลังที่จะมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่าย เนื่องจากจะมีปัจจัยหลายๆ ที่ต้องเอื้อต่อการตัดสินใจของผู้เช่าด้วย ไม่ว่าจะเป็น ความสะดวกในการเดินทาง หรือความใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ตลาด โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
โดยถ้าจะหาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับทำเลของบ้านในอินเทอร์เน็ตเพียงอย่างเดียว ก็อาจไม่เห็นภาพมากพอ ดังนั้น ในการเลือกทำเลของบ้านที่จะซื้อเพื่อปล่อยเช่า คุณควรออกไปดูพื้นที่จริงของบ้านด้วยตัวเอง จะช่วยให้เห็นว่าที่ตั้งของบ้านหลังนั้น มีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้มากน้อยแค่ไหน
ไม่ว่าจะเป็น บริเวณโดยรอบของโครงการ สิ่งอำนวยสะดวกของโครงการ การเดินทางไปยังแหล่งชุมชนหรือแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จะทำให้เห็นว่าทำเลนั้นมีความสะดวกและเหมาะกับการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน

2. สำรวจความต้องการของตลาดปล่อยเช่าบ้าน (Demand / Supply)
นอกจากเรื่องทำเลที่ตั้งของบ้านแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องดูในการเลือกซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่านั่นคือ การดูว่าพื้นที่นั่นเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าอยู่สูงหรือไม่ ซึ่งถ้าเป็นทำเลที่มีการปล่อยเช่ากันอยู่แล้วเป็นปกติ ก็จะช่วยให้คุณสำรวจตลาดปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น และมีข้อมูลต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า เช่น
กลุ่มคนที่เช่าบ้านในทำเลนั้นเป็นคนกลุ่มไหน
ค่าปล่อยเช่าบ้านที่เจ้าอื่นๆ ทำอยู่ที่ประมาณเท่าไร
มีการแข่งขันหรือมีการปล่อยเช่าเป็นจำนวนมากหรือไม่
ในทำเลนั้นมีคนเช่าอยู่เป็นจำนวนมากหรือไม่
มีบ้านปล่อยเช่าในระแวกใกล้เคียงว่างเป็นจำนวนมากหรือไม่
ข้อมูลจากการสำรวจเหล่านี้เอง จะทำให้คุณเห็นภาพรวมและโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากขึ้น ซึ่งถ้าคุณเห็นว่าทำเลนั้นมีความต้องการเช่าสูง คุ้มค่าที่จะลงทุน ก็สามารถลงมือซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าได้เลย แต่ถ้าสำรวจแล้วพบว่าโอกาสปล่อยเช่ามีน้อย หรือมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่มีผู้เช่า ก็จะได้ตัดสินใจหาทำเลอื่นๆ ที่เป็นที่ต้องการมากกว่า

3. ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)
แน่นอนว่าในการซื้อบ้านปล่อยเช่า สิ่งที่เราต้องคำนึงถึงมากที่สุดจะเป็นเรื่องของ “กำไร” จากการปล่อยเช่า โดยเฉพาะผู้ที่กู้เงินเพื่อซื้อบ้านปล่อยเช่า จะต้องตั้งราคาให้ค่าเช่ามากกว่าจำนวนเงินที่ผ่อนบ้านกับธนาคารในแต่ละเดือนด้วย

สำหรับการตั้งราคาเช่าบ้าน หากคุณตีเป็นเป็นตัวเลขกลมๆ เอง โดยไม่ได้คำนวณแบบละเอียด อาจทำให้คุณพลาดในเรื่องการตั้งราคาเช่าได้ เพราะถ้าปล่อยเช่าราคาต่ำไป ก็อาจได้รับกำไรน้อยหรือขาดทุนได้ในระยะยาว และถ้าหากตั้งสูงมากเกินไป ก็อาจทำให้ราคาเช่าสูงกว่าตลาด จนทำให้หาผู้เช่าได้ยาก
เพื่อแก้ปัญหาการตั้งราคาให้คุ้มค่าที่สุด จึงมีวิธีการคิดผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yield เกิดขึ้นมา เพื่อให้ผู้ปล่อยเช่าบ้านสามารถตั้งราคาได้อย่างเหมาะสม คุ้มค่า และไม่ขาดทุน